Em razão do atual cenário econômico do país, muitas pessoas não estão conseguindo pagar suas contas em dia e a taxa de condomínio, na maioria das vezes, é uma das primeiras a ficar em atraso.
Um dos principais problemas com os quais convivem os síndicos e administradoras de condomínio é a inadimplência com a taxa condominial. De 2014 para cá, esse problema vem se agravando, em decorrência da crise econômica pela qual passa o Brasil. Nos últimos dois anos, o índice de inadimplência aumentou 25%. Diante desse cenário, os síndicos e administradoras precisam ser ainda mais severos com as medidas administrativas para combater essa prática, visto que, segundo o inciso VII do artigo 1348 do Código Civil, “compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
Entretanto, antes de resolver o problema por vias legais, algumas medidas administrativas podem ser utilizadas. Primeiramente, é fundamental a organização do condomínio no controle dos recebimentos das taxas condominiais, para que não haja cobranças indevidas de valores já pagos, que geram uma situação desagradável com os condôminos, podendo ainda o condomínio sofrer sanções legais. Para isso, a atuação do conselho fiscal na verificação das contas apresentadas pelo síndico é muito importante. Em resumo, o síndico e o conselho fiscal devem formar uma gestão compartilhada, na qual todos têm deveres e obrigações no combate à inadimplência.
Outra forma bastante eficiente para a organização do condomínio é a contratação de uma empresa de gestão de condomínios. E, nesse momento de organização de contas, cobranças e medidas administrativas para redução dos índices de inadimplência, ter uma empresa cuidando desses problemas é uma alternativa bem interessante. Afinal, como nos conta o sócio diretor do Grupo Gestart, Raphael Mota, a administradora de condomínio é responsável pelo controle dos dados de recebimentos e inadimplência, evitando a perda de informações e contendo dados fidedignos evitando cobranças indevidas. Outra vantagem, ainda segundo Raphael, é que com uma empresa de gestão condominial há uma maior impessoalidade no momento da cobrança, fazendo-se cumprir as regras do condomínio quanto à cobrança de encargos, como multas e juros.
Entre as medidas administrativas para minimizar os efeitos da inadimplência nos condomínios está, primeiramente, manter um fundo de reserva entre 5% e 10% sobre o valor da arrecadação mensal. Outra medida bem eficiente é aprovar em assembleia descontos para aqueles condôminos que pagam suas contribuições com antecedência ao vencimento. Esta medida, utilizada por muitos condomínios, cria um benefício para quem paga antecipado, proporciona ao condomínio um melhor fluxo de caixa e estimula a adimplência.
Entretanto, muitas vezes, mesmo com o benefício do desconto, o condômino deixa de pagar a taxa condominial. Quando os atrasos se tornam reincidentes, devem ser cobrados encargos após o vencimento conforme determina a convenção do condomínio, que, em sua grande maioria, prevêem 2% de multa e 1% de juros ao mês, além da proibição de votar em assembleias. Em algumas convenções há ainda, além das multas e juros, a cobrança de correção monetária sobre as taxas em atraso, geralmente vinculadas aos índices inflacionários determinados pela economia.
O passo seguinte, quando o condômino continua inadimplente, é utilizar-se das ferramentas de protesto e/ou negativação, alternativas seguras e legais que visam recuperar os valores não pagos. Esses atos públicos, formais e solenes são documentos que provam o descumprimento da obrigação assumida pelo devedor. Esses artifícios costumam ser eficientes, pois a maioria dos credores intimados extrajudicialmente a efetuar o pagamento dos seus títulos em atraso vai ao Serviço Registral de Protesto e quita seus débitos, a fim de evitar o ingresso de ações e execuções judiciais. Caso eles não efetuem o pagamento da dívida, terão o registro dos seus CPFs inclusos no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e poderão ficar impedidos de contrair empréstimos, abrir conta bancária, adquirir bens financiados, duráveis ou de consumo e financiar a aquisição da casa própria.
Em último caso, o condomínio poderá ainda ajuizar uma ação de execução contra o proprietário do imóvel, em conformidade com os dispositivos do Novo Código de Processo Civil, segundo o qual as cotas condominiais foram caracterizadas como título executivo extrajudicial. Referida ação tende a ser eficiente e produzir resultados rápidos, posto que, após o ajuizamento do processo, o juiz determinará a expedição do mandado de citação e intimação, concedendo ao devedor um curto prazo para realizar o pagamento integral da dívida. Em caso de não pagamento, poderá o condomínio requerer a execução dos bens do devedor, inclusive mediante penhora de contas e do próprio imóvel, do qual se originaram as dívidas, visando assim resgatar todo o crédito devido ao condomínio.
Para não se chegar a essas situações extremas, os condomínios costumam tomar várias medidas administrativas. O Grupo Gestart, por exemplo, adota medidas como envio de cartas de cobrança física e por e-mail, realiza ligações telefônicas, envia boleto da taxa de condomínio por e-mail e disponibiliza-o no site. Além disso, orienta seus clientes a incluírem em suas previsões orçamentárias uma despesa com “descontos por antecipação de pagamento de taxa de condomínio”, um grande incentivo para o pagamento em dia. Quando os incentivos e medidas para redução da inadimplência não são suficientes, outras ações mais severas podem ser tomadas, desde que aprovadas em assembléia geral, como realizar protestos e negativações, impossibilitar a reservar de espaços das áreas comuns do condomínio (salão de festas, churrasqueira, etc) e a participação em sorteio de vagas de garagens (extras e/ou locação). Finalmente, o Grupo Gestart adota como política o incentivo à realização de acordos extra-judiciais, no intuito de evitar o ingresso de ação de cobrança judicial.
Grupo Gestart – Solução para condomínios
O Grupo Gestart atua desde 2001 no mercado cearense oferecendo soluções para condomínios com a missão de facilitar a vida das pessoas na gestão de seus empreendimentos imobiliários. É uma das principais empresas do setor a frente da gestão de mais de 130 condomínios e é reconhecida com grande credibilidade entre seus clientes e parceiros.
Entre os serviços oferecidos estão arrecadação, cobrança administrativa, assessoria e cobrança jurídica, suporte administrativo, suporte financeiro, setor pessoal, condomínio online, síndico profissional. Dentro do grupo, a empresa Única oferece apoio operacional para os condomínios disponibilizando profissionais treinados e capacitados como porteiros, zeladores, rondistas, administradores, recepcionistas e jardineiros.
- postado por Oswaldo Scaliotti
